Corporate Syndizi prüfen Kaufverträge auf Gewährleistung, Signing-Closing-Mechanik und Kartellfreigaben. Die Umsatzsteuer taucht auf ihrer Checkliste meist nicht auf – zwei aktuelle Urteile des Gerichts der Europäischen Union (EuG) vom 02.09.2026 zeigen, warum sich das ändern sollte. Beide Fälle betreffen Transaktionsstrukturen, die in der Praxis alltäglich sind: den Assetdeal mit begleitender Immobilienvermietung und die Einbringung von Vermögenswerten in eine Tochtergesellschaft. In beiden Fällen entscheidet eine gesellschaftsrechtliche Detailfrage über eine erhebliche umsatzsteuerliche Kostenfolge – und in beiden Fällen war diese Kostenfolge zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung vermeidbar, hätte man die Frage nur rechtzeitig gestellt.
Assetdeal mit Anschlussvermietung: der Fall A&P Deco (T-397/25)
Ein belgisches Unternehmen, A&P Deco, verkauft seinen Gartencenter-Betrieb im Wege eines Assetdeals an die Firma WR Woestijnroos. Am selben Tag vermietet A&P Deco der Käuferin die Betriebsgebäude, damit diese den Betrieb fortführen kann. Diese Konstruktion ist verbreitet, etwa wenn der Verkäufer die Immobilie als Investment zurückbehalten möchte.
Das EuG bestätigt zunächst: Der Verkauf des Betriebs bleibt unstreitig eine Geschäftsveräußerung im Ganzen im Sinne von § 1 Abs. 1a des Umsatzsteuergesetzes (UStG), die keine Umsatzsteuer auslöst. Das hatte der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) schon 2011 im Fall Schriever [C-444/10] grundsätzlich geklärt: Auch wenn der Käufer das Geschäftslokal nicht kauft, sondern nur mietet, kann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen. Offen blieb seither eine Anschlussfrage, die A&P Deco nun beantwortet: Gehört die Vermietung selbst zur Geschäftsveräußerung, oder bildet sie ein eigenständiges Rechtsgeschäft? Das EuG hat entschieden: Ein Mietrecht, das der Verkäufer der Käuferin erst anlässlich der Transaktion neu einräumt, ist kein Bestandteil der Geschäftsveräußerung. Nur ein bereits vorher bestehendes Nutzungsrecht könnte mitübertragen werden.
Da die Vermietung im vorliegenden Fall neu begründet wurde und steuerbefreit erfolgt, muss A&P Deco die ursprünglich abgezogene Vorsteuer für Bau und Umbau der Gebäude anteilig zurückzahlen. Bei Bauinvestitionen in mittlerer einstelliger Millionenhöhe und einem Berichtigungszeitraum von zehn Jahren nach § 15a UStG kann das schnell einen sechsstelligen Betrag ausmachen – Geld, das im Kaufpreis oder in der Haftungsverteilung zwischen Verkäufer und Käufer meist nicht berücksichtigt wurde, weil niemand danach gefragt hat. Der Zeitpunkt und die rechtliche Konstruktion des Mietverhältnisses sind damit keine Nebensache, sondern die entscheidende Stellschraube für die umsatzsteuerliche Kostenfolge.
Einbringung ohne Anteilsgewährung: der Fall Peckeger (T-413/25)
Der zweite Fall betrifft eine Umstrukturierung, wie sie auch im deutschen Konzernrecht regelmäßig vorkommt: Ein Einzelunternehmer bringt vermietete Immobilien in eine GmbH ein, deren Alleingesellschafter er ist – ohne dass ihm dafür neue Anteile gewährt werden. Vergleichbar wäre der Fall, wenn ein Gesellschafter seine vermieteten Gewerbeimmobilien in seine eigene „Musterbau GmbH“ einbringt, ohne Anteile zu erhalten. Aus gesellschaftsrechtlicher Sicht ein unauffälliger Vorgang, insbesondere bei Ein-Personen-Strukturen, bei denen eine Anteilsgewährung ohnehin wirtschaftlich sinnlos erscheint.
Umsatzsteuerlich hat das jedoch Folgen. Fehlt die Gegenleistung, liegt keine entgeltliche Lieferung vor – der Vorgang kann von vornherein nicht unter die begünstigte Geschäftsveräußerung im Ganzen fallen, die eine entgeltliche oder zumindest tauschähnliche Übertragung voraussetzt. Stattdessen qualifiziert das EuG die Einbringung als unentgeltliche Wertabgabe nach § 3 Abs. 1b UStG, weil der Einbringende zuvor die Vorsteuer aus den Immobilien abgezogen hatte. Die Konsequenz: Der Vorgang wird umsatzsteuerpflichtig – ohne Möglichkeit zum Vorsteuerabzug –, obwohl aus gesellschaftsrechtlicher Sicht nichts anderes als eine Anpassung der Vermögensstruktur innerhalb desselben wirtschaftlichen Eigentümers stattfand.
Zusätzlich stellt das EuG fest, dass Österreich die Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht auf bestimmte ertragsteuerliche Einkunftsarten beschränken durfte – und dass sich Steuerpflichtige gegenüber einer unionsrechtswidrig zu engen nationalen Regelung unmittelbar auf die EU-Richtlinie berufen können. Für deutsche Gesellschaften mit Auslandstöchtern ist das ein zusätzliches Argument, sollte eine ausländische Finanzverwaltung die Steuerbefreiung restriktiver anwenden, als das EU-Recht erlaubt.
Für die deutsche Praxis ist vor allem die erste Aussage relevant: Wird bei einer Umstrukturierung keine Gegenleistung gewährt, entfällt die Möglichkeit, sich auf die Geschäftsveräußerung im Ganzen zu berufen. Genau das passiert regelmäßig bei konzerninternen Umstrukturierungen, bei denen ein Gesellschafter Vermögenswerte in eine bereits bestehende Tochtergesellschaft einlegt, ohne dass eine Kapitalerhöhung mit Anteilsausgabe stattfindet – aus gesellschaftsrechtlicher Sicht oft der einfachere Weg, umsatzsteuerlich aber der teurere.
Formale Gestaltung entscheidet über die Kostenfolge
Beide Urteile eint eine Botschaft, die für die Vertragspraxis besonders relevant ist: Die Umsatzsteuer folgt nicht der wirtschaftlichen Zielsetzung einer Transaktion, sondern ihrer rechtlichen Konstruktion im Detail. Ob ein Mietrecht neu begründet oder übertragen wird, ob eine Einbringung gegen Anteile oder ohne Gegenleistung erfolgt – diese Fragen werden typischerweise im Verhandlungs- und Vertragsprozess entschieden, nicht von der Steuerabteilung. Das Kostenrisiko entsteht deshalb oft unbemerkt: Die vertragliche Struktur steht bereits, bevor die umsatzsteuerlichen Folgen geprüft werden.
Was Corporate Syndizi jetzt konkret prüfen sollten
Bei einem Assetdeal mit begleitender Immobilienvermietung an den Käufer sollte vor Signing geprüft werden, ob der zehnjährige Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG für die Immobilie noch läuft und ob das Nutzungsrecht bereits vor der Transaktion bestand oder erst durch sie entsteht. Die Option zur Steuerpflicht der Vermietung nach § 9 UStG kann die Berichtigungspflicht vermeiden, sofern der Käufer zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist – das sollte als Vertragsklausel mitverhandelt werden.
Bei Einbringungen in Tochtergesellschaften ohne Anteilsgewährung, wie sie bei Ein-Personen-Strukturen und konzerninternen Umstrukturierungen üblich sind, sollte frühzeitig geklärt werden, ob eine Gegenleistung geschaffen werden kann, um die Begünstigung der Geschäftsveräußerung im Ganzen zu erhalten, oder ob die umsatzsteuerliche Belastung als unentgeltliche Wertabgabe von vornherein in die Transaktionskosten einzupreisen ist.
Bei grenzüberschreitenden Umstrukturierungen innerhalb der EU lohnt die Prüfung, ob der jeweilige Mitgliedstaat die Steuerbefreiung für Gesamtvermögensübertragungen unionsrechtswidrig einschränkt – und ob sich die Gesellschaft hierauf unmittelbar berufen kann.
Die Umsatzsteuerfrage gehört damit in den Datenraum und in die erste Version des Termsheets, nicht in eine spätere Anlage zum Kaufvertrag. Wer als Corporate Syndikus frühzeitig fragt, ob eine begleitende Vermietung neu entsteht oder ob eine Einbringung ohne Gegenleistung erfolgt, kann die umsatzsteuerliche Kostenfolge noch in die Verhandlung einpreisen. Wer diese Fragen erst nach Signing stellt, hat die vertragliche Gestaltung bereits festgelegt – und häufig auch die Kostenfolge.
