Der flächendeckende Glasfaserausbau zählt zu den wichtigsten Infrastrukturprojekten der kommenden Jahre. Leistungsfähige digitale Netze sind Voraussetzung für die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Wirtschaft und die Digitalisierung von Verwaltung, Bildung, Gesundheitswesen und Industrie. Die letzten Meter bis in die Gebäude werden dabei zum entscheidenden Faktor.
Am 10.06.2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Telekommunikationsgesetzes und zur Verbesserung der telekommunikationsrechtlichen Rahmenbedingungen für den TK-Netzausbau beschlossen (TKG-E); das Verfahren befindet sich im parlamentarischen Stadium (siehe hier).
Ein zentrales Element ist der neue § 144 TKG-E (siehe hier). Die Vorschrift soll Betreibern öffentlicher Telekommunikationsnetze unter bestimmten Voraussetzungen ein Vollausbaurecht innerhalb von Gebäuden einräumen und damit bestehende Ausbauhemmnisse beseitigen. Dies knüpft an das TKG-Änderungsgesetz 2025 an, wonach der Ausbau von Telekommunikationsnetzen bis Ende 2030 ausdrücklich als „überragendes öffentliches Interesse“ eingestuft wurde.
Der Entwurf trifft auf einen Glasfasermarkt im Umbruch. Mehrere Netzbetreiber befinden sich in Insolvenz oder Restrukturierung, die Kundennachfrage bleibt hinter den Erwartungen zurück und ein erheblicher Refinanzierungsbedarf steht bevor. § 144 TKG-E gewinnt dadurch eine zusätzliche Dimension: Die Vorschrift könnte nicht nur den Ausbau beschleunigen, sondern zugleich die wirtschaftliche Tragfähigkeit bestehender Netze verbessern, indem sie die Voraussetzungen für eine höhere Aktivierungsquote schafft.
Glasfaser als Infrastruktur von überragendem öffentlichen Interesse
Mit dem TKG-Änderungsgesetz 2025 hat der Gesetzgeber klargestellt, dass der Ausbau von Telekommunikationsnetzen bei behördlichen Abwägungsentscheidungen regelmäßig Vorrang genießen soll. Die Einstufung als „überragendes öffentliches Interesse“ soll insbesondere Genehmigungs- und Planungsverfahren beschleunigen und den Ausbau flächendeckender Glasfaser- und Mobilfunknetze unterstützen (siehe hier).
§ 144 TKG-E geht nun einen Schritt weiter: Nachdem viele rechtliche Hürden im öffentlichen Raum bereits reduziert wurden, richtet sich der Fokus auf den Ausbau innerhalb von Gebäuden. In der Praxis scheitert der Ausbau häufig nicht an der Erschließung des Gebäudes, sondern an fehlenden Eigentümerzustimmungen, komplexen Abstimmungsprozessen oder unklaren Verantwortlichkeiten.
Tatbestand und Ausgestaltung von § 144 TKG-E
Bislang erfolgt der Glasfaserausbau innerhalb von Gebäuden häufig nur abschnittsweise; bestehende rechtliche und praktische Hürden führen zu Verzögerungen und Ineffizienzen.
§ 144 TKG-E sieht vor, Betreibern öffentlicher Telekommunikationsnetze einen Anspruch auf die vollständige gebäudeinterne Erschließung mit Glasfaser einzuräumen, um den Ausbau bis in sämtliche Wohn- und Nutzungseinheiten zu erleichtern.
Die Wohnungswirtschaft hat hierzu bereits Stellung genommen und insbesondere Fragen der Eigentümerrechte, der Koordinierung mehrerer Netzbetreiber sowie der praktischen Umsetzung innerhalb bestehender Gebäude thematisiert (siehe hier).
Voraussetzungen und Grenzen des Anspruchs
Das Vollausbaurecht gilt nicht uneingeschränkt. Voraussetzung ist, dass im Gebäude noch keine allgemein nutzbare gebäudeinterne Glasfaserverkabelung vorhanden ist. Es kann auch dann geltend gemacht werden, wenn einzelne Wohnungen bereits über einen Glasfaseranschluss verfügen (gebäudeinterner Überbau) – bestehende Einzelanschlüsse dürfen nicht entfernt werden. Das Gebäude muss zudem bereits an ein vollständig glasfaserbasiertes öffentliches Netz angeschlossen sein oder innerhalb von 20 Monaten angeschlossen werden.
Zum Schutz der Eigentümerinteressen sieht der Entwurf vor, dass Eigentümer den Ausbau selbst oder durch einen anderen Anbieter durchführen lassen können. Hierfür gilt nach Anzeige des Ausbauinteresses eine Frist von zwei Monaten; der Ausbau muss dann innerhalb der vorgesehenen Fristen abgeschlossen werden. Die Regelung schafft einen Ausgleich zwischen dem öffentlichen Interesse am Glasfaserausbau und den Eigentumsrechten der Betroffenen.
Verlagerung der rechtlichen Schwerpunkte
§ 144 TKG-E verdeutlicht einen grundlegenden Wandel: Während bislang Wegerechte, Tiefbaukapazitäten und Genehmigungen im Vordergrund standen, verschiebt sich die Aufmerksamkeit nun auf den Gebäudezugang und die gebäudeinterne Infrastruktur. Sollte die Vorschrift in ihrer derzeitigen Form verabschiedet werden, dürften künftig vor allem Fragen der konkreten Umsetzung dominieren. Dazu gehören: Gebäudeeigentümervereinbarungen, Abstimmungsprozesse in Wohnungseigentümergemeinschaften, Leitungsführung, Dokumentationspflichten, Haftungsregelungen sowie die Eigentumszuordnung der errichteten Infrastruktur.
Diese Verschiebung korrespondiert mit den wirtschaftlichen Realitäten im deutschen Glasfasermarkt. Zahlreiche alternative Netzbetreiber sehen sich nach Jahren fremdfinanzierter Ausbauoffensiven mit einer strukturellen Diskrepanz zwischen aufgebauter Netzinfrastruktur und tatsächlicher Kundenaktivierung konfrontiert. Branchenanalysen beziffern die durchschnittliche Take-up-Rate auf rund 20% bis 30%; die Refinanzierungsschwelle liegt jedoch bei über 35%. § 144 TKG-E adressiert damit eine zentrale Schwäche vieler Geschäftsmodelle: die fehlende rechtliche Grundlage für eine vollständige gebäudeinterne Erschließung, ohne die eine wirtschaftlich tragfähige Aktivierungsquote kaum erreichbar ist.
Zusätzliche Dynamik erhält die Debatte durch die Ausbauoffensive der Deutschen Telekom, die verstärkt in die Fläche vordringt – auch dort, wo Wettbewerber bereits Netze verlegt haben. Dieser sogenannte Überbau stellt für alternative Netzbetreiber eine erhebliche Bedrohung dar. § 144 TKG-E kommt dabei eine ambivalente Rolle zu: Die Vorschrift erleichtert allen Netzbetreibern den Gebäudezugang, könnte aber zugleich denjenigen bevorzugen, die ein Gebäude als Erste vollständig erschließen. Ob sie den Wettbewerb stärkt oder den Erstanbietervorteil des finanzstärksten Akteurs zementiert, wird zu den zentralen Streitfragen des Gesetzgebungsverfahrens gehören.
Eigentumsrechtliche Fragestellungen
Die geplante Duldungspflicht greift in die Nutzungs- und Verfügungsrechte der Eigentümer ein. Zwar handelt es sich nicht um eine Enteignung im klassischen Sinne; gleichwohl beschränkt die Vorschrift die Entscheidungshoheit über bauliche Maßnahmen innerhalb des Gebäudes.
Im weiteren Gesetzgebungsverfahren wird daher zu prüfen sein, ob der Eingriff den Anforderungen von Artikel 14 Grundgesetz (GG) genügt und verhältnismäßig ausgestaltet ist. Befürworter verweisen auf das überragende öffentliche Interesse; Kritiker sehen die Gefahr einer übermäßigen Einschränkung privater Gestaltungsmöglichkeiten.
Auswirkungen für Wohnungswirtschaft, Netzbetreiber und Investoren
Die Wohnungswirtschaft hat bereits Herausforderungen benannt: die Koordinierung mehrerer Netzbetreiber, mögliche Eingriffe in bestehende Ausbaukonzepte und zusätzliche Belastungen für Eigentümer und Verwalter. Ein vollständiger Ausbau in einem einheitlichen Bauabschnitt bietet gleichwohl erhebliche Effizienzvorteile gegenüber zeitlich versetzten Einzelerschließungen.
Für Investoren gewinnen Zugangsrechte, Eigentumsverhältnisse, Wartungsregelungen und Übertragbarkeit an Bedeutung – ein attraktiver Homes-Passed-Bestand allein genügt nicht, wenn die Aktivierung rechtlich oder praktisch erschwert bleibt. Im Kontext der aktuellen Distressed-Fiber-Dynamik – ein erheblicher Teil der deutschen Glasfaserunternehmen muss in den kommenden Jahren Kredite refinanzieren, die vor der Zinswende 2022 aufgenommen wurden – wird die gesetzliche Absicherung einer vollständigen Gebäudeerschließung zum wesentlichen Bewertungsfaktor: Ein Netz mit gesichertem Zugang zum und im Gebäude ist unter Aktivierungsgesichtspunkten signifikant wertvoller als eines, das auf individuelle Eigentümerzustimmungen angewiesen bleibt.
Fazit
Mit § 144 TKG-E verfolgt der Gesetzgeber einen Paradigmenwechsel: Der Ausbau innerhalb von Gebäuden soll nicht länger von einzelnen Anschlussentscheidungen abhängen, sondern eine flächendeckende Glasfaserversorgung bis in die einzelnen Nutzungseinheiten ermöglichen. § 144 TKG-E dürfte damit zu den meistdiskutierten Vorschriften des weiteren Gesetzgebungsverfahrens gehören.
Vor dem Hintergrund eines unter Druck geratenen privatwirtschaftlichen Glasfaserausbaus – mit Insolvenzen, rückläufigen Ausbauanträgen und einer bevorstehenden Refinanzierungswelle – kommt dem Gesetzgebungsverfahren eine Signalwirkung zu: Die Vorschrift wird mitentscheiden, ob alternative Netzbetreiber ihre Infrastrukturen noch wirtschaftlich aktivieren können – oder ob der Markt mittelfristig eine oligopolistische Struktur unter Dominanz der Deutschen Telekom annimmt. Eine verbindliche Kupfernetzabschaltung wirkt dabei komplementär: Erst dann entsteht für Endkunden ein hinreichender Wechselanreiz, der die notwendigen Aktivierungsquoten ermöglicht.
