Der deutsche Immobilienmarkt steckt fest und steht zugleich vor einer Phase tiefgreifender Anpassung: (Re-)Finanzierungsdruck, strukturelle Veränderungen sowie steigende Baukosten und Risiken erzwingen eine grundlegende Neubewertung von Geschäftsmodellen, Finanzierungen und Entscheidungsprozessen. Was zunächst wie eine klassische zyklische Abkühlung erschien, erweist sich zunehmend als strukturelle Neuordnung eines gesamten Sektors.
Die Marktlage ist dabei von anhaltender Unsicherheit und gebremster Aktivität geprägt. Hohe Finanzierungskosten, zunehmende regulatorische Anforderungen und eine schwache Nachfrage verhindern einen klaren Aufschwung. Stattdessen etabliert sich eine Seitwärtsbewegung, die weniger Ausdruck eines klassischen Marktzyklus als vielmehr Folge struktureller Anpassungsprozesse ist.
Gleichzeitig verändert sich die Logik des Markts selbst. Risikobewertungen werden neu kalibriert, Finanzierungskonzepte hinterfragt und Geschäftsmodelle zunehmend auf ihre Krisenresilienz überprüft. In diesem Umfeld rückt die Restrukturierung vom reaktiven Instrument zu einem zentralen strategischen Ansatz für die aktive Steuerung von Immobilienportfolios.
Ein Markt in Wartestellung
Investoren, Projektentwickler und Kreditinstitute verfolgen derzeit vor allem ein Ziel: Stabilität. Transaktionen werden selektiv geprüft, Finanzierungsentscheidungen verschoben und Risiken aktiv begrenzt. Wachstumsstrategien treten in den Hintergrund, während Liquiditätssicherung und Portfoliooptimierung in den Fokus rücken.
Diese defensive Grundhaltung ist rational – und zugleich Ausdruck eines tiefgreifenden Strukturwandels. Denn die Erwartungen im Markt haben sich deutlich verschoben. In der EY-Parthenon Immobilienmarktumfrage Q1/2026 wird eine Seitwärtsbewegung bis 2027 erwartet, während eine Trendwende erst ab 2029 in Sicht ist – entsprechend stellen sich viele Marktteilnehmer auf einen verlängerten Anpassungsprozess ein.
Diese Einschätzung wird zusätzlich dadurch gestützt, dass rund die Hälfte der Befragten die aktuelle Marktentwicklung weiterhin als (eher) negativ bewertet (Abb. 1).
Hinzu kommt eine wachsende Diskrepanz zwischen Marktwertvorstellungen und tatsächlich realisierbaren Preisen. Verkäufer orientieren sich häufig noch an historischen Bewertungsniveaus, während Käufer die veränderten Risiko- und Finanzierungsbedingungen bereits einpreisen. Diese Erwartungslücke bremst Transaktionen und verstärkt die abwartende Haltung auf beiden Seiten.
Gerade in dieser Marktphase wird deutlich: Ohne transparente Analyse der Ausgangslage und eine belastbare Entscheidungsbasis lassen sich weder Transaktionen noch nachhaltige Restrukturierungslösungen realisieren. Die aktuelle Marktschwäche ist Ausdruck eines fundamentalen strukturellen Wandels.
Refinanzierung wird zum systemischen Stresstest
Ein wesentlicher Treiber liegt dabei auf der Finanzierungsseite. Im Zentrum steht die sogenannte Maturity-Wall. In den kommenden Jahren laufen in großem Umfang Immobilienfinanzierungen aus und müssen unter deutlich anspruchsvolleren Bedingungen verlängert oder neu strukturiert werden.
Bereits heute zeigt sich die Dimension dieser Herausforderung: Bei einem signifikanten Teil der Kreditinstitute entfällt ein erheblicher Anteil des Kreditvolumens auf Refinanzierungen.
In der aktuellen Marktumfrage geben rund 50% der befragten Institute an, dass mehr als 40% ihres Immobilienkreditvolumens auf Refinanzierungen entfallen – ein klarer Hinweis auf die dominierende Rolle der Anschlussfinanzierung im Markt.
Parallel dazu ist das Risikoniveau spürbar gestiegen: Die NPL-Quote im deutschen Immobilienmarkt hat sich von rund 1,5% (2022) auf knapp 5% (2025) erhöht und unterstreicht die zunehmende Materialisierung von Kreditrisiken.
Die Folge ist ein wachsender Druck auf Kreditnehmer, Banken und alternative Kapitalgeber sowie ein spürbarer Anstieg notleidender Engagements. Damit entwickelt sich die Refinanzierung von einem operativen Thema zu einer strategischen Kernfrage.
Zugleich verschiebt sich der Fokus der Kreditinstitute fundamental: weg von wachstumsorientierter Neufinanzierung hin zu aktivem Bestandsmanagement.
Wohnungsmarkt: strukturelles Angebotsdefizit
Besonders deutlich zeigt sich der strukturelle Charakter der aktuellen Marktentwicklung im Wohnungsmarkt. Trotz anhaltend hoher Nachfrage bleibt der Neubau weit hinter dem Bedarf zurück.
Unter den aktuellen Marktbedingungen verstärken sich diese Faktoren zusätzlich und führen zu einer ausgeprägten Zurückhaltung bei Projektentwicklungen.
Die Folge ist ein strukturelles Angebotsdefizit. Preise bleiben vielerorts stabil, jedoch eher aufgrund fehlender Alternativen als aufgrund dynamischer Nachfrageimpulse.
Divergenz der Assetklassen verschärft sich
Parallel dazu differenzieren sich die Assetklassen zunehmend auseinander. Während Wohnimmobilien vergleichsweise stabil bleiben, stehen Büro- und Einzelhandelsimmobilien weiter unter Druck und befinden sich in einer Phase struktureller Transformation.
Das Ergebnis ist ein fragmentierter Markt, in dem Standort, Objektqualität und Nutzungskonzept entscheidend sind.
Stabilisierung statt Lösung: „Amend & Extend“ dominiert
Vor diesem Hintergrund überrascht nicht, dass viele Marktteilnehmer auf kurzfristige Stabilisierung setzen. Dieses Vorgehen schafft vor allem Zeit, löst jedoch die zugrunde liegenden strukturellen Probleme nicht (Abb. 2).
Ausblick: Anpassung wird zum Erfolgsfaktor
Der Blick nach vorne bleibt verhalten. Statt einer schnellen Erholung deutet vieles auf eine verlängerte Phase der Stabilisierung hin.
Für Marktteilnehmer bedeutet dies einen klaren Paradigmenwechsel: Nicht Wachstum, sondern Anpassungsfähigkeit wird zum entscheidenden Erfolgsfaktor.
Insgesamt befindet sich der Immobilienmarkt in einer Übergangsphase, in der sich entscheidet, wer die strukturellen Veränderungen aktiv gestaltet – und wer von ihnen getrieben wird. Im Zentrum steht die Herausforderung, Refinanzierung und Kapitalstruktur unter veränderten Rahmenbedingungen neu auszurichten.
Erfolgreich werden jene Marktteilnehmer sein, die Transparenz schaffen, Risiken aktiv steuern und ihre Strategien differenziert ausrichten.
