Die Treuhand im Insolvenzplan

Allgemeines

Die Wirtschaftswoche berichtete kürzlich darüber, dass die Hälfte aller Projektentwickler Insolvenzanträge stellen müssten. Die Stimmung auf der Messe Expo Real in München war getrübt, sie schwankte zwischen Zuversicht und Insolvenzangst. Die Finanzierungsbedingungen sind deutlich erschwert. Einige Projektentwickler haben schon Insolvenz angemeldet, andere Unternehmen nehmen Abschreibungen auf ihren Bestand vor. Manches Bauvorhaben wartet nun halb fertig auf den nächsten Schritt.

In der Funktion als Insolvenzverwalter oder Eigenverwalter sind wir der bestmöglichen Gläubigerbefriedigung verpflichtet. In der gegenwärtigen Situation führt diese Verpflichtung zu erheblichen Herausforderungen. Eine wesentliche Herausforderung ist, dass wir es mit Menschen bei den Projektentwicklern zu tun haben, die Krise nicht können oder aber Krise verlernt haben. Die Beteiligten auch auf Bankenseite sind verunsichert, teilweise handlungsunfähig.

Mehr als ein Jahrzehnt lang kletterten die Immobilienkaufpreise in Deutschland stetig nach oben. Im vergangenen Jahr endete der Anstieg, der die Branche lange belebt hatte. Seit dem Juli 2022 hat die EZB den Leitzins zehn Mal in Folge erhöht auf nun 4,5%. Ebenfalls stiegen die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen von rund 1% zum Jahreswechsel 2022 auf derzeit etwa 4%. Für alle Beteiligten sind das geänderte Rahmenbedingungen.

Gefragt dürften in den nächsten Monaten die Macher und Akteure sein. Auch Insolvenzverwalter werden den Fremdkapitalgebern und weiteren Beteiligten erklären müssen, dass Weiterbauen, Fertigstellen und Sanieren die beste Möglichkeit sein wird, Vermögenswerte zu erhalten. Die Frage wird oft sein, wie der Schaden für alle Beteiligten minimiert werden kann. Wenig hilfreich ist da der Streit über das beste Stück vom Kuchen. Das kostet nur Zeit und Geld. Oft bieten sich zur Minimierung der Vernichtung von Vermögenswerten und zur Vermeidung von zeitraubenden, ergebnislosen Verhandlungen und Streitigkeiten dann Treuhandlösungen außerhalb oder in einem Insolvenzverfahren an.

Treuhand in der Insolvenz / Maßnahmen im Insolvenzplan

Herausforderungen ergeben sich bei Immobilieninsolvenzen in Holding- und Zwischenholdingstrukturen insbesondere dann, wenn die Zwischenholding Beteiligungen an Objektgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG hält. Bietet sich bei der Insolvenz der Objektgesellschaft regelmäßig neben der Fertigstellung nachfolgend der Verkauf im Rahmen eines Assetdeals an, ist die Sanierung der Beteiligungsgesellschaft, in welcher regelmäßig Kredite nebst Sicherheiten gebündelt sind, mit Schwierigkeiten verbunden.

Oftmals haben Berater Grundsteuersparmodelle entwickelt, die in sich zusammenbrechen, wenn ein Kommanditist aufgrund der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über sein Vermögen aus der Kommanditgesellschaft ausscheidet. Scheidet der Minderheitsgesellschafter mangels Fortsetzungsklausel im Gesellschaftsvertrag aus der Gesellschaft aus, dürfte die verbleibende Kommanditistin nach Anwachsung des Geschäftsanteils nachträglich mit der Grunderwerbsteuer belastet werden. Neben dem Auseinandersetzungsanspruch des ausscheidenden Kommanditisten sind also auch Steuerforderungen zu bezahlen. Das kann zu nicht unerheblichen finanziellen Belastungen außerhalb eines Insolvenzverfahrens führen.

Die Interessenlage der Banken und Insolvenzgläubiger ist es in solchen Konstellationen, dass die Beteiligung werthaltig bleibt. Das kann im Insolvenzfall nur durch einen Erhalt des Rechtsträgers durch einen Insolvenzplan erreicht werden. In der Praxis bedeutet das im Insolvenzverfahren Folgendes:

• Verhandlungen mit den Mitgesellschaftern über einen Fortsetzungsbeschluss der Kommanditgesellschaft über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens hinaus,
• Verhandlungen mit den Banken über die Freigabe von Sicherheiten durch Regelungen im Insolvenzplan gegen Zahlung oder aber Regelungen in eine Treuhandabrede,
• Übertragung der Beteiligungen auf einen Treuhänder nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens (Erhalt des Rechtsträgers),
• Verkauf der Projektgesellschaft nach Besserung des Marktes,
• voraussichtlich Zahlung einer nur geringen Planquote,
• höhere Quote/Befriedigung aus dem „Besserungsschein aus der Verwertung der Beteiligung“ nach Beendigung der Projektgesellschaft durch den Treuhänder.

Die Aufzählung ist nicht abschließend. Es werden sich je nach Einzelfall Besonderheiten ergeben. Aber auch hier zeigt sich, dass Insolvenz nicht gleich Wertevernichtung bedeuten muss. Für den Immobilienbereich kann ein Insolvenzverfahren daher bedeuten, Zeit zu gewinnen und Werte zu erhalten.