Immobilien­wirtschaft in der Krise

Die Immobilienwirtschaft befindet sich in turbulenten Zeiten. Verschiedene Faktoren wie die hohe Inflation, die Zinswende und strukturelle Veränderungen in der Arbeitswelt setzen die Branche unter Druck. Diese Herausforderungen haben nicht nur Einfluss auf einzelne Segmente, sondern auf nahezu alle Assetklassen. Die Akteure der gesamten Branche müssen sich auf neue Herausforderungen einstellen. Nach den befreiten Jahren werden nun Flexibilität, Anpassungsfähigkeit und innovative Lösungsansätze nötig sein.

Die Entwicklung überraschte viele Marktteilnehmer in der Immobilienbranche: Am 21.07.2022 verkündete die EZB eine Zinserhöhung um 0,5 Prozentpunkte und leitete damit die Zinswende ein. In den nachfolgenden Monaten erfolgten weitere Leitzinserhöhungen bis zum derzeit gültigen Stand von 4,5%. So sorgte dieses überraschend schnell und stark gestiegene Zinsniveau für erhebliche Veränderungen in der Immobilienfinanzierung. Besonders diejenigen, die auf variabel verzinsliche Finanzierungen gesetzt hatten, waren besonders stark betroffen.

Parallel dazu führte eine ebenfalls überraschend stark gestiegene Inflation zu spürbaren Anstiegen bei den Baukosten und Bewirtschaftungskosten. Die durch die weltweite Lage befeuerte Materialknappheit verteuerte die Baukosten zeitweise zusätzlich in erheblichem Maße. All diese Entwicklungen führten zu einer gefährlichen Spirale. Viele Projektentwickler und Investoren waren darauf nur unzureichend vorbereitet, da sie diese Entwicklungen in ihren Kalkulationen nicht berücksichtigt hatten. Die Folge: erste Insolvenzen. Zudem wurden zahlreiche Bauprojekte vorzeitig auf Eis gelegt.

Sinkende Transaktionsvolumina

Eine kleine Zinswende zurück zu niedrigeren Zinssätzen scheint 2024 in Sicht, aber die Europäische Notenbank (EZB) will sich aktuell auf keinen konkreten Zinspfad festlegen. Im Juni könnten die Währungshüter die Leitzinsen leicht senken – nach dem fulminanten Anstieg vom Nullzinsniveau auf zuletzt 4,5%. Das bedeutet: Der Höchststand bei den Zinsen scheint erreicht. Aber was passiert bei den Bauzinsen? Diese verbleiben derweil auf einem hohen Niveau. Ein Unsicherheitsfaktor bei Anlegern und Bauherren.

Wenig überraschend: Gestiegene Zinsen führten zu einer erhöhten Attraktivität anderer Anlageklassen, beispielsweise Staatsanleihen und auch Tages- und Festgeldeinlagen. Sie ermöglichen Anlegern sichere Renditen und ein hohes Maß an Flexibilität.

Insoweit hat sich das Umfeld für Anlagen in Wohn- und Gewerbeimmobilien deutlich negativ gewandelt; das mögliche Renditeplus gegenüber einer beispielsweise 10-jährigen Bundesanleihe hat sich über die letzten Monate stark reduziert.

Vor diesem Hintergrund konnte der Markt noch kein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage herbeiführen. Die Mehrzahl der Immobilieneigentümer ist (noch) nicht bereit, niedrigere Kaufpreise zu akzeptieren.
Im Ergebnis wurde der Investmentmarkt ab circa Mitte 2022 ausgebremst. 2023 war ein schlechtes Jahr im Immobiliensektor. Mit Bezug auf das Transaktionsvolumen des Jahres 2023 schreibt das Maklerhaus Jones Lang LaSalle: „Damit schließt 2023 als das schlechteste Investmentjahr seit 2011 und sogar um 58 Prozent unter dem 10-Jahres-Schnitt.“ Und die Aussichten für 2024 sind nach aktueller Einschätzung eher nur marginal besser. Im Rahmen der letztjährigen Expo Real, der Leitmesse der Immobilienbranche, wurde daher der Spruch geprägt „Let’s survive until 2025“. Die damit einhergehende Erwartung, dass im Jahr 2025 wieder alles besser wird, darf man aber bezweifeln. Eine Vielzahl der Marktteilnehmer geht von einer längerfristigen Krise mit weiter sinkenden Kaufpreisen aus.

ESG-Kriterien und Homeoffice: Die nächsten Herausforderungen

Zudem gibt es weitere Herausforderungen, denen die Branche sorgenvoll entgegenblickt.

Die Bedeutung von ESG-Kriterien wächst kontinuierlich. Darunter versteht man die Berücksichtigung von Kriterien aus den Bereichen Umwelt (Environmental), Soziales (Social) und verantwortungsvolle Unternehmensführung (Governance). Im Immobilienbereich beziehen sich diese Faktoren auf Aspekte wie Energieeffizienz der Gebäude sowie nachhaltige Baumaterialien. Aber auch die soziale Verantwortung, wie zum Beispiel barrierefreie Zugänge, fallen unter die Anforderungen, die gestellt werden.

Getreu den Zielen der Bundesregierung soll Deutschland bis 2045 klimaneutral werden (EU-weit bis 2050). Um dieses Ziel zu erreichen, gibt es derzeit eine Vielzahl an Richtlinien, Verordnungen und Gesetzesauflagen auf europäischer und nationaler Ebene. Weitere werden in den nächsten Monaten und Jahren hinzukommen.

Die aktuell noch überwiegend vorherrschende Selbstverpflichtung von Investoren, Mietern und Banken zur Einhaltung der ESG-Kriterien wird sich allmählich in verpflichtende Vorgaben wandeln. Der Druck auf die Branche bzw. die Immobilieneigentümer wächst.

Wie werden die Gebäude klimaneutral? Vereinfacht formuliert erfolgt dies durch eine Reduktion des Energieverbrauchs in Kombination mit einer vollständig „grünen“ Energieversorgung. Die erforderlichen Investitionen für die Modernisierung und Sanierung des (älteren) Immobilienbestands sind jedoch enorm und könnten in den kommenden Jahren Milliardenbeträge erreichen. Aber mit Blick auf die erläuterten derzeitigen Herausforderungen für Investoren ist auch hier eine deutliche Zurückhaltung zu spüren. Die wirtschaftliche Umsetzbarkeit dieser Investitionen ist im derzeitigen Umfeld kaum rentabel möglich. In der Folge besteht ein hohes Potential an weiteren Abwertungen.

Der anhaltende Trend zum Homeoffice ist ein weiterer Faktor, der die Immobilienlandschaft verändert. Begonnen hatte diese Phase, als im Lockdown immer mehr Unternehmen ihre Mitarbeiter ins Homeoffice schickten. Nach anfänglichen Problemen hat sich dieser Arbeitsmodus mittlerweile etabliert, auch wenn einzelne große Betriebe, wie beispielsweise DAX-Konzerne, bereits das Ende des Homeoffice propagieren. Die Praxis zeigt: Die Betriebe haben große Probleme, ihre Arbeitnehmer wieder in Vollzeit an die Standorte zurückzulocken. Wird im Unternehmen keine Möglichkeit angeboten, orts- und zeitflexibel zu arbeiten, sehen laut einer Studie knapp ein Viertel der Beschäftigten dies als möglichen Kündigungsgrund. Unternehmen reduzieren mit Blick auf diese Entwicklung ihre Büroflächen und suchen vermehrt nach hochwertigen, zentral gelegenen Immobilien. Dies führt dazu, dass insbesondere Büroimmobilien in B- und C-Lagen der Top-Standorte sowie in den sogenannten B-Städten unter Druck geraten und an Wert verlieren können.

Ausblick auf erhöhten Restrukturierungsbedarf

Banken und Bestandshalter von Gewerbeimmobilien und hier insbesondere von Büroimmobilien sehen sich also mit potentiell weiter fallenden Immobilienwerten konfrontiert.

Eine Verstärkung der Preisanpassungen und damit des Werteverfalls im Allgemeinen kann durch eine plötzliche Zunahme des Angebots ausgelöst werden. Als Gefahr der plötzlichen Angebotsausweitung ist hier z.B. das aktuelle Umfeld der offenen Immobilienfonds zu nennen. Laut Brancheninformation mussten die offenen Immobilienpublikumsfonds in den vergangenen Monaten wiederholt Nettomittelabflüsse hinnehmen. Sollte sich dieser Trend weiter fortsetzen und in der Konsequenz möglicherweise die vorhandene Liquidität und ggf. die Inanspruchnahme von bestehenden Kreditlinien nicht ausreichen, um Anteilsscheinrückgaben zu bedienen, so wären zwangsläufig Verkäufe die verbleibende Alternative mit entsprechend negativen Effekten auf die Immobilienpreise.

Die weiterhin bestehende Unsicherheit und das zunehmende Risiko in der Branche im Zusammenhang mit den beschriebenen Einflussfaktoren bergen ein hohes Abwertungspotential. In diesem Umfeld ist es wahrscheinlich, dass höhere Loan-to-Values (LTV) zu erwarten sind. Dies könnte die Risikobewertung von Immobilienkrediten und -investitionen verändern und erfordert von Banken und Investoren eine sorgfältige Risikomanagementstrategie und Anpassung ihrer Finanzierungsmodelle.

Angesichts der vielfältigen Themen ist es wahrscheinlich, dass die Branche vor einer längerfristigen Phase mit einem steigenden Volumen an notleidenden gewerblichen Immobilienkrediten (NPL) steht. Die wirtschaftlichen Unsicherheiten, kombiniert mit den strukturellen Veränderungen und den steigenden Anforderungen, werden zu einem erhöhten Restrukturierungsbedarf führen. Experten rechnen mit einer steigenden Zahl an Notverkäufen und Insolvenzverfahren von betroffenen Unternehmen in der Branche.

Fazit: Flexibilität und nachhaltige Strategien entwickeln

Die Immobilienwirtschaft steht vor erheblichen und komplexen Herausforderungen, die eine sorgfältige Analyse, strategische Planung und innovative Ansätze erfordern. Die Kombination aus den vielschichtigen wirtschaftlichen Faktoren, den anhaltenden Veränderungen in Bezug auf die künftige Nutzung von Bürogebäuden und den steigenden Anforderungen an die Nachhaltigkeit und Klimaneutralität werden die Branche in den kommenden Jahren prägen. Spannend zu beobachten wird sein, welchen Effekt die anstehenden Refinanzierungen auf die Märkte haben werden. Hierbei sind insbesondere diejenigen Refinanzierungen interessant, die im Laufe des Jahres 2024, aber überwiegend in den Jahren 2025 und 2026 anstehen mit Bezug auf erfolgte Käufe in den Jahren 2019 bis Ende 2021.
Es ist entscheidend für eine Vielzahl von Immobilienakteuren, jetzt zu reagieren und zukunftsorientierte Strategien zu entwickeln, um diese Krise zu meistern. Je früher betroffene Unternehmen diese Aufgaben angehen, umso höher sind die Chancen für eine nachhaltige Neuaufstellung. Erfahrene Spezialisten mit umfassenden Kenntnissen und Erfahrungen in der Immobilienwirtschaft, aber auch mit juristischen und betriebswirtschaftlichen Kenntnissen können hierbei unterstützen.