In seiner Entscheidung vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21, befand der unter anderem für das gewerbliche Mietrecht zuständige 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs über die Frage, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Covid-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist.
Anlass der Entscheidung war die Klage eines Vermieters von Gewerberäumen. Die Mieterin betrieb ein Textileinzelhandelsgeschäft. Diese Nutzung war als Mietzweck auch ausdrücklich vertraglich vereinbart. Aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 19. und 22.03.2020 musste die Mieterin das Geschäft jedoch schließen. Aus diesem Grund zahlte die beklagte Mieterin die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung nicht. Das erstinstanzliche Landgericht Chemnitz hatte die Beklagte zunächst antragsgemäß zur Zahlung der gesamten Miete für diesen Zeitraum verurteilt (LG Chemnitz, Urteil vom 26.08.2020 – 4 O 639/20). Auf die Berufung der Beklagten hob das OLG Dresden das erstinstanzliche Urteil auf und verurteilte die Beklagte zur Zahlung der Hälfte der vertraglich geschuldeten Miete (OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20).
Der BGH hob nun die Entscheidung des OLG Dresden auf, verwies die Sache jedoch zur finalen Entscheidung an das Gericht zurück, da dieses – unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des BGH – noch die weiteren Umstände des Einzelfalls klären solle. Der BGH erteilte damit vor allem eine Absage an pauschale Mietkürzungen, wie sie das OLG Dresden vorgenommen hatte. Das beruhte auf folgenden – rechtlich überzeugenden – Erwägungen:
Verhältnis zwischen den Coronagesetzen und allgemeinem Mietrecht
Der BGH stellte im Rahmen der Revisionen zunächst klar, dass das zur „Abmilderung der Auswirkungen der Coronapandemie“ erlassene Gesetz, hier konkret Art. 240 § 2 EGBGB, die allgemeinen mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften nicht sperre (so auch bereits LG München I, Urteil vom 12.02.2021 – 31 O 11516/20, BeckRS 2021, 1762). Art. 240 § 2 EGBGB regelt insofern, dass der Vermieter nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter die Miete im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit nicht zahlt, sofern dies auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Aufgrund dieser Regelung hatten Vermieter wiederholt eingewendet, der Gesetzgeber habe die Konsequenzen der Rechtsfolgen für die Auswirkungen der Coronapandemie im Bereich des Mietrechts abschließend regeln wollen. Die allgemeinen mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften – und damit eine Minderung– seien daher nicht anwendbar. Das lehnte der BGH jedoch ausdrücklich ab: Ein entsprechender Wille des Gesetzgebers ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung (Art. 240 § 1 EGBGB, vgl. BT-Drs. 19/18110, S. 1 und 35 f.).
Allgemeine staatliche Schließungsanordnung ist kein Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB
Weiter stellte der BGH fest, dass die allgemeine, staatlich angeordnete Schließung keinen Mangel der Mietsache begründe. Diese Klarstellung ist für die Praxis sehr relevant: Denn insbesondere zu Beginn der Pandemie hatten sich viele Mieter darauf berufen, der Gebrauch der Mietsache entsprechend dem ausdrücklich vereinbarten „Mietzweck“ sei ihnen durch die Schließungsanordnung unmöglich geworden. Daher seien sie auch nicht verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen (dieser Argumentation folgend LG München I, Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20, BeckRS 2020, 28189). Zwar hatten die übrigen Gerichte einen Mangel überwiegend abgelehnt (so etwa bereits LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20, BeckRS 2020, 19165). Die Entscheidung des BGH vermag nun aber, darauf gestützten querulatorischen Argumentationen vorzubeugen.
Der BGH räumte zwar ein, dass auch eine außerhalb der Mietsache liegende Störung – wie etwa eine gesetzliche Anordnung – grundsätzlich den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen könne. Damit es sich aber um einen Mangel im Sinne des Mietrechts handele, sei weiter erforderlich, dass diese Störung auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhe und ihre Ursache nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters habe. Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigten, seien von der Pflicht des Vermieters nicht umfasst, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu halten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermögliche. Sie beträfen vielmehr das Verwendungsrisiko, das grundsätzlich der Mieter zu tragen habe. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass die Mietvertragsparteien, wie im vorliegenden Fall, den Mietzweck vertraglich vereinbart hätten. Die Vereinbarung des Mietzwecks könne nicht so ausgelegt werden, dass der Vermieter auch für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen einzustehen habe, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergäben oder aus Umständen der Person des Mieters folgten.
Keine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter
Aus dem gleichen Grund sei die Überlassung der Mieträume nicht unmöglich geworden, so der BGH. Da die Vermieterin keine Einstandspflicht für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung für den Fall einer Pandemie übernommen hätte, habe sie laut Ansicht des Senats auch während der Zeit der Betriebsschließung ihre Leistungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 BGB erbracht, so dass die Gebrauchsüberlassung nicht aufgrund der Schließungsanordnung unmöglich gewesen sei.
Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung
Eine Möglichkeit zur Herabsetzung der Miete erkennt der BGH vielmehr in dem Rechtsinstitut der „Störung der Geschäftsgrundlage“, worauf zwischenzeitlich auch die meisten Entscheidungen der Instanzgerichte gestützt wurden. Der BGH bestätigte dabei dem Grunde nach, dass es sich bei den Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung um eine Störung der Geschäftsgrundlage handele. Diese ist in § 313 Abs. 1 BGB geregelt, nach dem eine Partei die Anpassung des Vertrags verlangen kann, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage dieses Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Die Anpassung erfolgt jedoch nur insoweit, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Eine solche schwerwiegende Veränderung liege, so der BGH, in der Covid-19-Pandemie und den damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens. Keine der Parteien habe bei Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2013 die Vorstellung gehabt, dass es während der Mietzeit zu einer Pandemie komme, welche eine Einschränkung der beabsichtigten Nutzung durch hoheitliche Eingriffe in den Geschäftsbetrieb der Beklagten mit sich bringe. Dadurch, dass die Beklagte aufgrund der Allgemeinverfügung zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie ihren Betrieb habe schließen müssen, sei diese Erwartung schwerwiegend gestört worden (so auch OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 – 1 U 9/21, COVuR 2021, 530 mit Anmerkung Frank/Ullmann).
Etwas anderes folge auch nicht aus der mietrechtlichen Risikoverteilung. Auch wenn der Mieter allgemein das Verwendungsrisiko trage, gelte das im Rahmen der Geschäftsgrundlage nicht für den Fall einer pandemiebedingten Schließung. Andererseits sei im Rahmen der Interessenabwägung durchaus zu berücksichtigen, dass der Mieter allgemein das Verwendungsrisiko trage. Könne dieser die Mietsache nicht nutzen, handelt es sich insoweit durchaus um einen Fall der „enttäuschten Gewinnerwartung“ und damit um ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Die Maßnahmen zur Einschränkung der Ausbreitung der Coronapandemie gingen darüber jedoch hinaus. Sie beträfen keine unternehmerische Entscheidung oder enttäuschte Nutzungsvorstellung des Mieters und nicht nur den Betrieb als solchen, sondern würden vor allem nach epidemiologischen Gesichtspunkten ausgewählt. Daher verwirkliche sich durch die Covid-19-Pandemie ein allgemeines Lebensrisiko, das nicht Teil der mietvertraglichen Risikoverteilung sei. Da es sich um eine Systemkrise im Sinne einer Störung der großen Geschäftsgrundlage handele, könne das damit verbundene Risiko nicht einer Vertragspartei einseitig aufgebürdet werden, wovon auch der Gesetzgeber durch die Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB ausgegangen sei (zur Gesetzesbegründung vgl. BT-Drs. 19/25322, S. 21).
Statt pauschaler Risikoverteilung: Umfassende Abwägung notwendig
Andererseits stellt der BGH einschränkend fest, dass der Mieter für den Zeitraum einer pandemiebedingten Betriebsschließung nicht stets eine Anpassung der Miete verlangen könne. Auch hier bedürfe es einer umfassenden Abwägung sämtlicher konkreter Umstände des Einzelfalls. Eine pauschale Betrachtungsweise, wie sie von einigen Gerichten etwa in Form einer hälftigen Risikoverteilung praktiziert wurde, komme nicht in Betracht.
Im Rahmen der Einzelfallbetrachtung seien zunächst die Nachteile in die Abwägung einzustellen, die dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden seien, das heißt bei der Gewerbemiete also der konkrete Umsatzrückgang in Bezug auf das konkrete Mietobjekt. Auf einen Rückgang des Konzernumsatzes sei hingegen nicht abzustellen (dies hatten einige Gerichte herangezogen, um eine Argumentation zu Lasten des Mieters zu bestärken). Andererseits dürfe die Vertragsanpassung auch nicht zu einer Überkompensation des Mieters führen, so dass grundsätzlich auch finanzielle Vorteile des Mieters zu berücksichtigen seien. Solche könnten sich etwa aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters oder aber aus staatlichen Unterstützungsleistungen ergeben. Unterstützungsleistungen, die allein auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, dürften jedoch nicht in die Abwägung eingestellt werden, da der Mieter aus ihnen keine endgültige Kompensation des Betriebsausfalls erlange. Nicht erforderlich für eine Vertragsanpassung sei es schließlich, dass der Mieter durch die Umsatzeinbußen eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz erlitten habe. Schließlich seien jedoch auch die Interessen des Vermieters bei der Abwägung zu berücksichtigen.
Weiter betonte der BGH, dass die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass das Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, die Partei trage, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufe. Besonders relevant ist dies für den Fall, dass der Mieter behauptet, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben. Denn in diesem Fall müsse der Mieter – so der BGH – darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfsleistungen vergeblich bemüht habe. Gelingt ihm dies nicht, müsse er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.
Fazit
Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen, da sie die aufgrund der uneinheitlichen obergerichtlichen Rechtsprechung erforderlichen Auslegungsrichtlinien für eine rechtssichere Anwendung von § 313 BGB bei Gewerbemietverhältnissen im Rahmen von pandemiebedingten Geschäftsschließungen aufstellt. Neben der Feststellung, dass in der Covid-19-Pandemie und den daraus resultierenden hoheitlichen Maßnahmen eine Störung der großen Geschäftsgrundlage im Sinne einer Systemkrise liegt, schafft der BGH die Grundlage für eine wirtschaftliche und interessengerechte Lösung des Einzelfalls.
Die Position der Vermieter wird nicht zuletzt dadurch gestärkt, dass der BGH den Mietern eine pauschale Herabsetzung der Miete versagt, wenn diese sich auf § 313 BGB berufen wollen. Sie müssen letztlich ihre finanzielle Situation und die wirtschaftlichen Umstände und Gegebenheiten darlegen und welche staatlichen Hilfen sie erhalten haben. Bemerkenswert ist auch, dass nach Auffassung des BGH staatliche Hilfen auch dann zu berücksichtigen seien, wenn diese tatsächlich nicht gewährt wurden, aber bei ordnungsgemäßer Antragstellung durch den Mieter hätten gewährt werden können.
Insoweit schließen wir uns den Empfehlungen in der Immobilienbranche an, mit den Mietern eine außergerichtliche Einigung zu suchen, da auch der Vermieter oftmals ein großes Interesse hat, dass der Mieter weiter im Objekt bleibt. Eine solche Einigungsmöglichkeit könnte zum Beispiel ein Mieterlass oder eine Mietreduktion für gewisse Zeiten sein bei gleichzeitiger Verlängerung eines Mietverhältnisses.