Von Adrian Müller, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht, FPS Rechtsanwälte & Notare, Frankfurt am Main
Zumindest aus Sicht einer im Vermietungsgeschäft tätigen Immobiliengesellschaft stellt der Abschluss – und in der Regel auch die Beendigung – von Mietverhältnissen kein Grundlagengeschäft dar, so dass derartige Rechtsgeschäfte auch von Prokuristen der Immobiliengesellschaft wirksam vorgenommen werden können.
Die Entscheidung
In einer aktuellen Entscheidung hat das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 16.03.2012 – Az. I-3 Wx 296/11) klargestellt, dass der gesetzliche Umfang einer Prokura nicht ausreichend ist, um das Ausscheiden eines Geschäftsführers einer GmbH zum Handelsregister anzumelden.
In dem zu entscheidenden Fall hatte der Geschäftsführer der GmbH sein Amt niedergelegt. Kurze Zeit später hat die Gesellschaft dies durch zwei Prokuristen zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet. Die Vornahme der Eintragung wurde indes durch das Registergericht abgelehnt. Das schließlich zur Entscheidung berufene OLG Düsseldorf bestätigte die ablehnende Haltung des Registergerichts, da der gesetzliche Umfang der Prokura für die hier in Frage stehende Anmeldung nicht ausreichte. Dies ergibt sich aus der Sicht des OLG Düsseldorf insbesondere daraus, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Anmeldevorgang um ein Grundlagengeschäft handelt. Solche Grundlagengeschäfte kann ein Prokurist im Rahmen seiner Vertretungsbefugnis aber nicht vornehmen.
Übertragung dieser Grundsätze auf die Praxis in der Immobilienwirtschaft
Überträgt man diese Rechtsgedanken auf den Handlungsrahmen eines in der Immobilienwirtschaft auf Vermieterseite tätigen Prokuristen, so kann dieser im Rahmen seiner Vertretungskompetenz ohne weiteres Mietverträge über die einzelnen Gewerbemietobjekte der Immobiliengesellschaft abschließen und in der Regel auch kündigen, da derartige Rechtshandlungen in der Regel nicht als sogenannte Grundlagengeschäfte der Immobiliengesellschaft zu qualifizieren sind.
Von Gesetzes wegen ist ein Prokurist zu allen Geschäften ermächtigt, die der Betrieb eines Handelsgewerbes mit sich bringt. Die unternehmerische Betätigung einer im Vermietungsgeschäft tätigen Immobiliengesellschaft zeichnet sich typischerweise dadurch aus, dass im Rahmen der Objektverwaltung regelmäßig (zahlreiche) Gewerbemietverträge abgeschlossen und beendet werden.
Wie das OLG Düsseldorf jüngst bestätigt hat, sind dem Prokuristen lediglich Grundlagen- und Strukturentscheidungen verwehrt. Unter solchen versteht man Rechtsgeschäfte, die den Betrieb des Handelsgewerbes als solchen betreffen. Sobald die Existenz des jeweiligen Betriebs betroffen ist (etwa: Geschäftsaufgabe, Geschäftsveräußerung, Änderung des Unternehmensgegenstands), liegt ein Grundlagengeschäft vor, das ein Prokurist nicht vornehmen darf. An diesem Maßstab gemessen, werden jedenfalls durch den Abschluss von Mietverträgen für die einzelnen Bestandsmietobjekte nicht die Grundlagen des kaufmännischen Immobilienunternehmens berührt, so dass die Immobiliengesellschaft bei derartigen Rechtsgeschäften wirksam durch einen oder mehrere Prokuristen vertreten werden kann.
Fazit
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf präzisiert in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung den Rahmen sogenannter Grundlagengeschäfte.
Eine auf dem Gebiet der Vermietung von Gewerbemietflächen tätige Immobilien(verwaltungs)gesellschaft kann sich zumindest beim Abschluss entsprechender Mietverträge auch ausschließlich durch einen oder mehrere Prokuristen wirksam vertreten lassen, da derartige Rechtshandlungen aus Sicht des Vermieters keine Grundlagengeschäfte darstellen und insoweit die Vertretungskompetenz der handelnden Prokuristen nicht begrenzt wird. Aus Sicht der Praxis der Immobilienwirtschaft kann daher die Bestellung von Prokuristen dazu beitragen, das im Zusammenhang mit der Begründung und dem Bestand von Mietverhältnissen anfallende Vertragsmanagement effektiv und kosteneffizient zu bewältigen.
Demgegenüber erscheint eine differenzierte und tiefergehende Betrachtung indes dann geboten, wenn es sich um den Abschluss oder die Beendigung solcher Mietverträge handelt, der/die die Existenz oder den Bestand des Handelsgeschäfts einer der Mietvertragsparteien berührt oder berühren könnte. Eine entsprechende Einzelfallbetrachtung wird auch dann empfohlen, wenn auf Seiten des Mieters mietvertragsrelevante Rechtshandlungen durch einen Prokuristen vorgenommen werden sollen, da in einer solchen Konstellation nicht ausgeschlossen werden kann, dass hierdurch die Grundlagen des Unternehmens berührt werden und damit eine ausreichende Vertretungsbefugnis des Prokuristen nicht mehr gegeben wäre.
Kontakt: a.mueller@fps-law.de