Im Blickpunkt: Grüne Klauseln im Gewerbemiet­vertrag

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Es ist eines der beherrschenden Themen auch in der Immobilienbranche: Wie können wir nachhaltiger handeln? Wie erreichen wir einen CO2-neutralen Immobilienbestand? Und: Welche Herausforderungen ergeben sich für Investoren, Eigentümer und Nutzer?

Grüne Regelungen in Mietverträgen

Es existieren in Deutschland bislang keine gesetzlichen Regelungen, die zum Abschluss eines „grünen Mietvertrags“ verpflichten. Zwar dienen die Regelungen der Heizkosten­verordnung, der Energieeinsparverordnung (EnEV, jetzt ­Gebäudeenergiegesetz, GEG) und die Bauordnungen der Bundesländer unter anderem der Einsparung von Energie und sollen ein nachhaltiges Wirtschaften fördern. Die ­Nachhaltigkeitsvorgaben in Mietverträgen basieren dem­gegenüber jedoch zumeist auf der ausstrahlenden Wirkung von

  • Empfehlungen von Verbänden wie etwa dem ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.),
  • Vorgaben von Zertifizierungsunternehmen und Vereinen (DGNB, LEEDS, BREEAM),
  • Finanzierungs- oder Anlagebestimmungen (sogenannte Grüne Fonds, EU-Taxonomie-Verordnung),
  • Vorgaben aus Förderungen und Subventionen des Mieters (zum Beispiel der KfW) und
    unternehmensinternen Vorgaben.

Daraus ergibt sich eine nicht zu unterschätzende „Macht des Marktes“, die in der Praxis zu einer erheblichen Zunahme der grünen Regelungen in Mietverträgen in Deutschland führt.

Zertifizierungen als Qualitätsnachweis von Immobilien

Insbesondere die Zertifizierung von Gebäuden hat sich bei Neu- und Umbauten zu einem bewährten Mittel der Eigentümer entwickelt, um die Qualität ihrer Immobilie nachzuweisen. Obwohl die Zertifizierung im Ausgangspunkt häufig baubezogen ist, beziehen die führenden Zertifizierungsunternehmen die spätere Nutzung des Objekts mit erheblichem Gewicht in ihre Bewertung ein.

So sieht beispielsweise die DGNB vor: „Es wird positiv bewertet, wenn nachgewiesen ist, dass sich in mindestens 50 % der Mietfläche die jeweiligen Mieter verpflichtet haben, die Qualitätsstufen der Kriterienmatrix umzusetzen. Dies kann zum Beispiel über eine Verpflichtung der Mieter im Mietvertrag geschehen.“ (DGNB System – Kriterienkatalog Gebäude Neubau, VERSION 2018, S. 111)

Entsprechende Regelungen sind für einen Mieterausbau zwingend aufzunehmen, wenn der Eigentümer die positive Bewertung für seine Immobilie erhalten möchte.

Wesentlichen Einfluss haben etwaige Zertifizierungen auch auf die Pflicht zur Informationsbeschaffung durch den ­Eigentümer. So hat etwa der Energieverbrauch erheblichen Einfluss auf die Bewertung. Diese verpflichtet den Eigentümer dazu, solche Informationen beim Nutzer abzufragen. Entsprechende Informationsrechte und -pflichten im Mietvertrag umfassen zum Beispiel Daten zu Energie- und Wasserbedarf oder zur üblichen Zahl der Personen, die das Mietobjekt nutzen.

Diese Informationsabfragen durch Vermieter können auch im Rahmen von Offenlegungspflichten nach der sogenannten EU-Taxonomie-Verordnung [Verordnung (EU) 2020/852] notwendig werden.

Die Verordnung enthält zwar ebenso keine verbindlichen Vorgaben, nach denen Mietverträge gestaltet werden müssen. Sie ist vordergründig auf die Kontrolle von Finanzprodukten und die Steuerung von Investitionen in Sinne des Klimaschutzes zugeschnitten. Dies führt jedoch dazu, dass eine Vielzahl von Unternehmen in der Immobilienbranche zu einer Offenlegung von „ökologisch nachhaltigen“ Umsatzerlösen, Investitionen und Betriebsaufwendungen verpflichtet ist.

Im Rahmen der anstehenden Konformitätsprüfungen zur Einhaltung der EU-Taxonomie-Verordnung wird wohl auch der Inhalt von Mietverträgen in den Fokus gerückt und kritisch geprüft werden – sowohl durch Nutzer als auch Eigentümer.
Die Bedeutung der Nachhaltigkeit wird daher in Mietverträgen auch ohne gesetzliche Vorgaben weiter zunehmen.

Spielraum bei der Verhandlung von „grünen Klauseln“?

Ob und in welchem Umfang „grüne Klauseln“ von der einen oder anderen Vertragspartei in Mietvertragsverhandlungen zur Disposition gestellt werden, hängt naturgemäß von der Position der Parteien und dem Zweck der jeweiligen Regelung ab: Ist etwa eine Fondsgesellschaft mit nachhaltigen Anlagekriterien Eigentümerin des Objekts, werden entsprechende Regelungen umfangreicher und der Verhandlungsspielraum für Mieter regelmäßig geringer sein. Ebenso verhält es sich bei Nutzern mit hohen und verbindlichen internen Standards, die zum Beispiel ausschließlich CO2-neutrale Objekte anmieten oder ihre Standorte CO2-neutral betreiben möchten.

In diesen Fällen werden Regelungen regelmäßig aus den entsprechenden Vorgaben, beispielsweise Unternehmensrichtlinien, Anlagekriterien oder Zertifizierungsparametern, entnommen und ihre Akzeptanz zu einer Bedingung für einen Mietvertragsabschluss erhoben.

Oftmals nehmen die Parteien in der Praxis jedoch keine Regelungen auf oder einigen sich nur auf sehr pauschale und nicht auf den Nutzer oder das Objekt abgestimmte Vorgaben, die dem Mietvertrag häufig als Anlage beigefügt werden.

Branchenstandards für „Green Leases“

Ausgangsbasis für die Einordnung als Green Lease – und damit wohl am ehesten als Branchenstandard zu bezeichnen – sind die vom ZIA seit 2018 zur Verfügung gestellten Kriterien der Projektgruppe „Green Lease“. Demnach gilt ein Mietvertrag als sogenannter „Basis Green Lease“, wenn er mindestens Regelungen zu folgenden Punkten enthält:

  • Sicherstellung einer nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung im laufenden Betrieb,
  • Reduzierung von Abfällen, Verbräuchen und Emissionen und
  • ökologische Durchführung von Erhaltungs-, Modernisierungs- und sonstigen Baumaßnahmen.

Als sogenannter „erweiterter Green Lease“ gilt ein Mietvertrag, der zusätzliche Regelungen vorsieht, insbesondere:

  • eine inhaltliche Ergänzung der Basisregelungen,
  • eine objektspezifische Ergänzung für die Zertifizierung und
  • Vorschläge zu einer effektiven Durchsetzung der „grünen“ Regelungen.

Soweit Regelungen in Mietverträgen enthalten sind, beziehen sich diese auf die genannten Themenfelder, sind im Ergebnis jedoch sehr vielfältig und einzelfallgetrieben.

Vorsicht bei langfristigen Gewerbemietverträgen

Sowohl die gesetzlichen Vorgaben als auch das gesellschaftliche Leitbild befinden sich in einem stetigen Wandel und werden laufend aktualisiert. Das Thema wird sich nicht zuletzt vor dem Hintergrund der neuen politischen Konstellation in Deutschland und der politisch kommunizierten Klimaziele weiterentwickeln. Die heute geltenden Vorgaben und Standards werden sich ändern und vermutlich verschärfen. Darauf müssen alle Parteien – und damit auch der Mietvertrag – vorbereitet sein.
Langfristige Gewerbemietverträge, die mitunter für 10 oder 20 Jahre fest vereinbart werden, können jedoch nicht bereits bei Abschluss alle detaillierten Vorgaben der Zukunft abbilden. Es wird daher künftig nicht ausreichen, nur die jeweils geltenden Standards abzubilden. Vermieter und Mieter werden zusätzlich gehalten sein, Öffnungsklauseln zu vereinbaren, um neue Anforderungen im Sinne der Parteien abzudecken – seien sie faktisch bedingt oder gesetzlich vorgeschrieben.

Die Ausgestaltung kann je nach Verhandlungsposition von einseitigen Anpassungsrechten einer Partei bis hin zu einer einvernehmlichen Abstimmung reichen.

Gleich wie sie ausgestaltet wird, sollte eine entsprechende Regelung in jedem Fall zu den Standardklauseln im Rahmen der professionellen Mietvertragsgestaltung gehören.

marcalexander.haeger@oppenhoff.eu

marvin.rochner@oppenhoff.eu

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