Deutschland und die EU nehmen gewaltige Anstrengungen auf sich, um die Klima- und Energiewende zu bewältigen. Mehr und mehr im Fokus: Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) an nahezu allen denkbaren Orten. Welche Möglichkeiten haben Eigentümer und Betreiber bei Errichtung und Betrieb einer Dach-PV-Anlage? Welche Herausforderungen bestehen?
Das EEG 2023 und die Photovoltaik-Strategie
Staatlich subventionierter Betrieb von PV-Anlagen ist nicht erst seit dem novellierten Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG 2023) möglich. Doch während der Ausbau von PV vielerorts vorher eher schleppend voranging, soll diese Gesetzesnovelle den nötigen Schub zur Entfesselung der Sonnenenergie für die deutsche Energiewirtschaft bieten. Und das nächste Vorhaben steht bereits in den Startlöchern: Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) hat eine Photovoltaik-Strategie veröffentlicht, die PV-Anlagen noch lukrativer machen soll, und für Dach-PV weitere Anpassungen vorgeschlagen. In den Fokus gerückt ist hier auch die Dach-PV-Anlage. Gerade auf Gewerbegebäuden kann sich eine PV-Anlage lohnen, wobei die Förderung solcher Anlagen auf verschiedene Weise erfolgt. Zunächst sind die Stromveräußerungsformen der Direktvermarktung (§ 20 EEG 2023) und der garantierten Einspeisevergütung (§ 21 Abs. 1, 2 EEG 2023) zu unterscheiden.
Ab einer installierten Leistung von mehr als 1 Megawatt müssen Anlagenbetreiber zum Erhalt von Förderungen grundsätzlich in einem Ausschreibungsverfahren vor der Bundesnetzagentur den Zuschlag erhalten (§ 22 Abs. 3 EEG 2023). Die Direktvermarktung durch einen Dienstleister ist ab einer installierten Leistung der PV-Anlage von 100 Kilowatt verpflichtend. Darunter kann sich der Betreiber aussuchen, ob er alternativ die gesetzlich garantierte Einspeisevergütung beansprucht. Je nach Anlagengröße und Benutzungsart schwankt der Fördersatz des EEG 2023 bei einer installierten Leistung bis 1 Megawatt zwischen 5,8 Cent/Kilowattstunde und 13 Cent/Kilowattstunde (§§ 48, 53 EEG 2023). Die festen Vergütungssätze bieten gerade bei kleineren Anlagen eine höhere Planungssicherheit, denn die Prämie für die Direktvermarktung hängt neben dem Fördersatz auch von den Marktpreisen für Strom ab. Ist der Strom im Jahresmittel teuer, fällt die Prämie gering aus oder entfällt ganz.
Weiterhin ist die Benutzungsart der PV-Anlage für die Förderung maßgeblich. Die Anlage kann als Eigenversorgungsanlage oder in Volleinspeisung verwendet werden. Bei der Eigenversorgungsanlage wird der produzierte Strom vom Betreiber selbst verbraucht, soweit möglich. Reicht der Strom nicht aus, muss der zusätzliche Bedarf über den Stromversorger gedeckt werden. Produziert die Anlage mehr Strom, als verbraucht wird, wird der eingespeiste Strom gefördert. Bei Volleinspeisung muss der gesamte erzeugte Strom eingespeist werden. Die Fördersätze sind im Gegenzug aber höher, da die Einspeiseleistung für den Netzbetreiber kalkulierbarer ist.
Für Dach-PV-Anlagen an Gebäuden, bei denen mindestens 40% der Fläche dem Wohnen dienen, können Anlagenbetreiber aufgrund des Mieterstrommodells Strom bezuschusst für die eigenen Mieter produzieren (§ 21 Abs. 3 EEG 2023). Hierbei kommen in der Praxis verschiedene Modelle vor. Gemein haben sie jedoch, dass der Strom vor Ort erzeugt und vorrangig an die Hausbewohner ohne Umweg über das allgemeine Versorgungsnetz geliefert und von ihnen verbraucht wird. Überschüssiger Strom wird in das Netz eingespeist. Hierbei kann der Betreiber eine zweifache Förderung erhalten: den Mieterstromzuschlag für die Strommengen an die Mieter sowie für die Überschussmengen – je nach Veräußerungsform – die garantierte Einspeisevergütung oder die Direktvermarktungsprämie.
Steuerrechtlicher Rahmen
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 werden die gesetzgeberischen Bestrebungen zum Ausbau erneuerbarer Energien auch von steuerlicher Seite begleitet. Durch verschiedene Neuregelungen sollen bürokratische Hürden abgebaut und steuerliche Anreize im Zusammenhang mit PV-Anlagen geschaffen werden. Besonders ist insoweit aber, dass die Vereinfachungen nur für „kleinere“ PV-Anlagen gelten. So ist die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG nur auf Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb von PV-Anlagen auf, an oder in Einfamilienhäusern (einschließlich Nebengebäuden) oder nicht Wohnzecken dienenden Gebäuden (z.B. Gewerbeimmobilien) anwendbar. Dabei gilt als Obergrenze eine installierte Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister von bis zu 30 kW peak (kWp – die mögliche Höchstleistung einer PV-Anlage). Weiter gilt die Steuerbefreiung für auf, an oder in sonstigen (gemischt genutzten) Gebäuden vorhandene PV-Anlagen mit einer installierten Bruttoleistung von bis zu 15 kWp je Wohn- und Gewerbeeinheit. Ergänzend ist eine personenbezogene Begrenzung von 100 kWp pro Steuerpflichtigen und Mitunternehmerschaft vorgesehen.
Im Bereich der Umsatzsteuer wurde ein völlig neuer Nullsteuersatz eingeführt für Lieferungen und Leistungen im Zusammenhang mit der Errichtung von PV-Anlagen in der Nähe von Privatwohnungen, Wohnungen sowie öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden. Allerdings ist auch hier die Beschränkung auf Anlagen mit einer Bruttoleistung von nicht mehr als 30 kWp zu beachten.
Viele ungeklärte Zweifels- und Auslegungsfragen führen derzeit noch zu Rechtsunsicherheiten, so dass einer zeitnahen und umfassenden Stellungnahme der Finanzverwaltung zu den Neuregelungen entgegengesehen wird.
Für Betreiber von PV-Anlagen, die die vorstehenden Voraussetzungen nicht erfüllen, führen die Neuregelungen zu keiner Änderung. Bekannte Problemfelder, wie etwa die gewerbliche Infizierung oder die Versagung der erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer für Grundstücksunternehmen, bestehen fort. Zwar hat der Gesetzgeber Letzteres in der Vergangenheit angepasst und durch Unschädlichkeitsgrenzen für die Lieferung von Mieterstrom oder die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen ein wenig entschärft, bei Überschreiten der Grenzen droht gleichwohl eine Gewerbesteuerbelastung. Dies sollte bei der Planung und Umsetzung zukünftiger Vorhaben berücksichtigt werden.
Immobilienrechtliche Fallstricke
Wird eine PV-Anlage durch den Grundstückseigentümer selbst betrieben und nicht finanziert, ist dies aus immobilienrechtlicher Sicht unproblematisch. Er ist in dem Fall Eigentümer der Anlage und nicht von Dritten abhängig. Da dies jedoch eher der Ausnahmefall ist, haben wir in Abbildung 1 die typische immobilienrechtliche Konstellation bei PV-Anlagen dargestellt.
PV-Anlagen werden regelmäßig auf Grundstücken und Gebäuden im Eigentum Dritter errichtet und betrieben. Der Betreiber schließt mit dem Gebäudeeigentümer in diesem Fall einen Pacht- oder Mietvertrag über die Nutzung der (Dach-)Flächen ab, der ihn zur Anbringung der PV-Anlage sowie der Nebenanlagen für einen bestimmten Zeitraum berechtigt. Im Gegenzug erhält der Gebäudeeigentümer eine einmalige oder laufend zu zahlende Nutzungsentschädigung. Um die Übertragbarkeit und Finanzierbarkeit der Anlage zu sichern, enthalten die Nutzungsverträge üblicherweise zudem Übertragungs- oder Einstiegsrechte für Dritte, insbesondere Kreditinstitute.
Eines besonderen Augenmerks bedarf in dieser Konstellation die Eigentumssituation:
Der gesetzliche Regelfall (§§ 93, 94 BGB) sieht vor, dass eine technische Anlage mit der Installation auf oder an einem Gebäude in das Eigentum des Grundstückseigentümers fällt. Dies kann und muss durch entsprechende Gestaltung – sog. „Scheinbestandteil“ im Sinne von § 95 Abs. 1 BGB – umgangen werden. Diese Eigenschaft entsteht, wenn ein Mieter die Anlage nach Ende der Mietzeit nicht dem Vermieter überlässt, sondern zurückbaut und diese daher nur „vorübergehend“ Teil des Grundstücks sein soll. Dass die PV-Anlage möglicherweise ihre gesamte Lebensdauer auf dem Grundstück bestehen bleibt, schadet nicht, weil es allein auf den (nach außen erkennbaren) Willen der Beteiligten bei der Installation ankommt. Das Eigentum an der PV-Anlage verbleibt während der gesamten Mietzeit daher grundsätzlich beim Mieter. Der Mieter kann folglich über das Eigentum frei verfügen und die Anlage als Sicherheit für die finanzierende Bank, insbesondere durch eine Sicherungsübereignung, nutzen. Die gleiche eigentumsrechtliche Aufteilung ergibt sich im Falle der nachfolgend erläuterten Nutzung auf Basis einer Dienstbarkeit.
Aufgrund der hohen Investitionen in ein Drittgrundstück und um die Scheinbestandteilseigenschaft sicher zu begründen (§ 95 Abs. 1 Satz 2 BGB) wird das Nutzungsrecht des Mieters üblicherweise dinglich durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) im Grundbuch des Projektgrundstücks abgesichert. Die Dienstbarkeit gewährt ein Nutzungsrecht gegenüber den aktuellen und zukünftigen Eigentümern des Grundstücks und bietet zudem im Rahmen der Zwangsvollstreckung in das Grundstück sowie im Falle einer Insolvenz des Grundstückseigentümers Schutz vor den damit einhergehenden Sonderkündigungsrechten. Damit sie ihre Schutzwirkung entfalten kann, ist auf eine Eintragung im Rang vor den Grundpfandrechten aus Abteilung III zu achten.
Die vertragliche Gestaltung ist für den Betreiber daher von entscheidender Bedeutung, um überhaupt Eigentum an „seiner“ PV- Anlage zu erwerben und seine Nutzung langfristig zu sichern. Dies gilt im Übrigen vergleichbar auch für Freiflächen-PV-Anlagen.
Fazit und Praxistipp
Die neuen Rahmenbedingungen zeigen, dass die Installation einer PV-Anlage den wirtschaftlichen Nutzen einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus wesentlich steigern kann. Die richtige Gestaltung unter Beachtung des rechtlich Möglichen ist jedoch Voraussetzung, um das Potential im Interesse aller Beteiligten auszuschöpfen.
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