Kein Persilschein

Im Blickpunkt: OLG Frankfurt am Main konkretisiert Haftung bei Einsatz von Zweckgesellschaften
Von Dr. Michael Weigel

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Am 05.11.2014 hat der BGH durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde ein Urteil des OLG Frankfurt am Main bestätigt, das für die weitere Tätigkeit von Investment- und insbesondere Immobilienfonds, aber auch darüber hinaus von erheblicher Bedeutung ist. In seinem Urteil vom 12.07.2013 hat das OLG Frankfurt (Az. 2 U 140/11) aufgezeigt, dass sich die Initiatoren von Projekten auch durch die Einschaltung einer Zweckgesellschaft (im weiteren auch Special Purpose Vehicle, SPV) nicht vollständig von der Haftung für ihre (vor-)vertraglichen Zusagen gegenüber ihren Geschäftspartnern freizeichnen können.

Der Sachverhalt
Die Klägerin in diesem Verfahren, eine IT-Gesellschaft, hatte Anfang 2008 ein neues Betriebsgebäude gesucht. Ein Makler hatte dann den Kontakt zur Verwaltungsgesellschaft einer Gruppe hergestellt, die in großem Umfang Immobilienfonds auflegt und Objekte im Wert mehrerer Milliarden Euro ihr Eigen nennt. Ein geeignetes Objekt wurde auch in diesem Fall schnell gefunden, und auch über die übrigen Konditionen war man sich schnell einig. Da die IT-Gesellschaft für ihre Kunden rund um die Uhr Unterstützungsleistungen bereitstellen musste, war sie insbesondere darauf angewiesen, dass der Umzug kurzfristig und zu einem festen Termin stattfinden konnte. Dies wurde ihr fest zugesagt und auch durch entsprechende Vertragsstrafen abgesichert. Erst unmittelbar vor Abschluss des Vertrags, der vorher ausschließlich mit Mitarbeitern der Verwaltungsgesellschaft verhandelt worden war, wurde dann von dieser eine Zweckgesellschaft als Vermieterin eingesetzt. Nachdem ihr auf Nachfrage von ihren Verhandlungspartnern versichert worden war, dass sich hierdurch nichts Wesentliches änderte, unterzeichnete die IT-Gesellschaft den Vertrag. Kurz darauf kaufte die Zweckgesellschaft dann auch das in Aussicht genommene Anwesen, was einzige Voraussetzung für das Wirksamwerden des Vertrags gewesen war. In der Folgezeit geriet das Projekt dann jedoch ins Stocken und scheiterte schließlich ganz, nachdem die Mieterin nicht bereit war, sich auf die Bitte nach einem späteren Umzugstermin und auf höhere Mietzahlungen einzulassen. Das SPV, eine Luxemburger Sarl, ging daraufhin in die Insolvenz.

Keine Inanspruchnahme der Verwaltungsgesellschaft
Da die IT-Gesellschaft für die Planung des Umzugs und die Neugestaltung ihres zukünftigen Betriebsgebäudes erhebliche Investitionen getätigt hatte, die sie abschreiben musste, weil sie nach dem Scheitern des Projekts gezwungen war, den Mietvertrag mit ihrem alten Vermieter zu ungünstigen Konditionen zu verlängern, versuchte sie bei der Verwaltungsgesellschaft Rückgriff zu nehmen, weil sie in deren Erklärungen vor Vertragsschluss eine Patronatserklärung, also eine Gewährübernahme für den Fall des Scheiterns, sah. Diese berief sich jedoch darauf, dass nicht sie, sondern die Zweckgesellschaft Vertragspartner war und ihr Verhalten der üblichen Vorgehensweise entspreche. Im Laufe des Rechtsstreits stellte sich heraus, dass das Projekt letztlich daran gescheitert war, dass die Verwaltungsgesellschaft im Namen des SPV den Mietvertrag mit der IT-Gesellschaft abgeschlossen und auch die Immobilie gekauft hatte, ohne das für die Durchführung des Projekts erforderliche Kapital oder auch nur entsprechende Finanzierungszusagen von Banken oder Bauinvestoren zu haben. Nicht einmal das für die Beschaffung einer Finanzierung erforderliche Eigenkapital war vorhanden. Gleichwohl wurde die Klage in erster Instanz abgewiesen, weil die Verwaltungsgesellschaft den Vertrag mit der IT-Gesellschaft zwar verhandelt, ihn aber nicht im eigenen Namen abgeschlossen hatte. Die Voraussetzung für eine Inanspruchnahme der Verwaltungsgesellschaft als bloßer Vertreter sei nicht gegeben.

Das OLG Frankfurt sah dies anders. Nach seiner Auffassung hatte die Verwaltungsgesellschaft durch ihr Auftreten im Rahmen der Vertragsverhandlungen das für eine Vertreterhaftung erforderliche besondere Vertrauen erzeugt, und dieses war durch die Einschaltung des SPV in letzter Sekunde auch nicht wieder zerstört worden. Wie sich im Rahmen der bereits in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme herausstellte, hatte die Verwaltungsgesellschaft nach der vom Makler initiierten Kontaktaufnahme mit der Verwaltungsgesellschaft das gesamte Projekt allein aufgesetzt und durchgezogen, sämtliche hierzu erforderlichen Verträge verhandelt und dann auch eine von ihr selbst für solche Zwecke gegründete Gesellschaft als Vertragspartnerin eingesetzt. Hierdurch war bei der IT-Gesellschaft – man möchte sagen zwangsläufig – der Eindruck entstanden, die während der Verhandlungen gemachten Konzessionen und Zusagen kämen von der Verwaltungsgesellschaft bzw. deren Geschäftsführer, der auch Gründer und Initiator der gesamten Gruppe ist. Dass es eine zum Schaden-ersatz verpflichtende Pflichtverletzung darstellt, wenn eine Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags nicht offenlegt, dass sie aufgrund ihrer mangelnden finanziellen Ausstattungen gar nicht imstande ist, ihre vertraglichen Zusagen auch tatsächlich zu erfüllen, ist in der Rechtsprechung seit langem anerkannt.

Weiterentwicklung der Rechtsprechung durch das OLG Frankfurt
Neu an der Entscheidung des OLG Frankfurt ist insbesondere, dass man deswegen auch den Verhandlungspartner tatsächlich in Anspruch nehmen kann, wenn er im Rahmen der Vertragsverhandlungen nicht hinreichend deutlich macht, dass er diese nicht im eigenen Namen abzuschließen gedenkt, sondern eine Zweckgesellschaft als Vertragspartner dienen soll, die selbst gar nicht imstande ist, das Versprochene auch tatsächlich einzuhalten. Die Rechtsprechung war bei der Bejahung des hierfür erforderlichen besonderen Vertrauens bislang sehr restriktiv.

Stellungnahme
Meines Erachtens liegt es in einem Fall wie dem vorliegenden auch durchaus nahe, davon auszugehen, das zweite mögliche Szenario, in dem die Rechtsprechung eine Vertreterhaftung bejaht, anzunehmen, wo der Verhandlungspartner wirtschaftlich im eigenen Interesse handelt, wenn er ein Projekt aufsetzt und allein durchführt. Das von ihm in diesem Fall als Vertragspartner gegründete und dann auch eingesetzte SPV kann nicht ernsthaft als Geschäftsherr angesehen werden, nur weil der Vertrag nominell auf ihn abgeschlossen wurde. Und nur weil der Verhandlungspartner den ihm im Ergebnis zufallenden Gewinnanteil als Provision ausgestaltet, ändert sich nichts daran, dass er bei der Abwicklung des Geschäfts letztlich ausschließlich in eigenem Interesse und nicht nur unterstützend für ein fremdes Geschäft tätig wird.

Zu einem solchen Fall ist es nur legitim, den Initiator eines Projekts, der ein SPV als Vertragspartner nur vorschiebt, auch haften zu lassen, wenn er seine Verhandlungspartner vor oder bei Vertragsschluss nicht angemessen aufklärt. Es steht zu hoffen, dass die Rechtsprechung in solchen Fällen auch in Zukunft die Haftung bejaht, um weiteren Wildwuchs zu verhüten.

Hinweis der Redaktion: Der Verfasser war Verfahrensbeteiligter. (tw)
michael.weigel@kayescholer.com