Effizienter heizen durch Wärme-Contracting

Der Markt entwickelt sich, aber es gibt noch viel Potential
Von Annika von La Chevallerie, LL.M., und Malte Woock

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Veraltete und ineffiziente Heizungsanlagen sind gleichermaßen ein Ärgernis für (gewerbliche) Vermieter und Mieter von Wohnimmobilien. Während die Vermieter die Kosten für Investitionen in eine modernere Heizungsanlage scheuen, zahlen die Mieter vergleichsweise hohe Nebenkosten. Mit der letzten Mietrechtsreform und dem Inkrafttreten der Änderungen zum Contracting am 01.07.2013 hatte sich der Gesetzgeber unter anderem zum Ziel gesetzt, Rechtssicherheit für das Wärme-Contracting zu schaffen und so den Ausbau weiter voranzutreiben. Hat sich das Wärme-Contracting seitdem am Markt durchgesetzt? Und was ist aus Vermietersicht dabei zu beachten?

Das Wärme-Contracting

Wärme-Contracting ist ein Modell zur Wärmeversorgung von Wohnimmobilien. Klassischerweise ist es der Vermieter selbst, der mit einer in seinem Eigentum stehenden Heizungsanlage die Wärmeversorgung für seine Mieter erbringt. Beim Wärme-Contracting hingegen überträgt der Vermieter die Wärmeversorgung an einen Dienstleister, den Contractor. Dieser betreibt die Heizungsanlage, die üblicherweise auch in seinem Eigentum steht. Über den Betrieb der Anlage hinaus obliegen dem Contractor dabei auch die Wartung, Reparatur und Erneuerung der Heizanlage.
Für Vermieter können Contracting-Lösungen aus vielerlei Gründen interessant sein. Zum einen entledigen sich Vermieter so des Unterhalts und des Betriebs der Heizungsanlage. Zum anderen werden die Investitionskosten in eine neue Heizungsanlage auf den Contractor abgewälzt. Dies hat für den Vermieter den Vorteil, dass er keinerlei eigene Kosten für die Wärmeversorgung aufwenden muss und dadurch größere Planungssicherheit für seine Immobilie hat. Darüber hinaus kann eine effiziente Heizungsanlage die Wohnräume für Mieter attraktiv machen und einen Imagegewinn für die Immobilie bedeuten.

Vermieter und Contractor: Wer übernimmt was?

Vermieter und Contractor gehen üblicherweise einen Wärmeliefervertrag ein. Für den Bezug der für den Betrieb der Heizungsanlage erforderlichen Brennstoffe schließt der Contractor selbst Verträge mit den Energieversorgern ab. Das Entgelt für den Wärmeliefervertrag kann der Vermieter vollumfänglich als Betriebskosten im Rahmen des Mietvertrags auf die Mieter umlegen. Darin enthalten sind die Investitions- und Reparaturkosten, aber auch der Unternehmergewinn des Contractors.

Grundsätzlich ist bei der gewerblichen Lieferung von Wärme zu beachten, dass die Wärmelieferverordnung und die AVBFernwärmeV anwendbar sind. Unter anderem ergibt sich aus § 6 AVBFernwärmeV eine Haftungsbegrenzung für den Contractor, nach der er in bestimmten Fällen bei Lieferstörungen nicht für Mietausfälle haften muss. Da solche Mietminderungen somit ausschließlich den Vermieter treffen würden, empfiehlt es sich für diesen, eine abweichende Regelung individuell mit dem Contractor auszuhandeln.

Bereits beim Abschluss des Wärmeliefervertrags ist es für den Vermieter ratsam, einen möglichen Verkauf der gesamten Immobilie oder einzelner Wohnungen zu berücksichtigen. Es kann von Vorteil sein, für solche Fälle ein Sonderkündigungsrecht zu vereinbaren. Einem solchen wird der Contractor jedoch lediglich gegen eine entsprechende Entschädigungssumme zustimmen. Ferner ist darauf zu achten, dem Käufer den Eintritt in den Wärmeliefervertrag aufzuerlegen.

Auch die grundbuchrechtliche Absicherung ist zu bedenken. In der Regel wird dem Contractor daran gelegen sein, das Eigentum der von ihm in das Gebäude des Vermieters verbauten Heizungsanlage durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit abzusichern. Für den Contractor ist vor allem die inhaltliche Ausgestaltung der Dienstbarkeit von Bedeutung, wohingegen für den Vermieter auch die Laufzeit, insbesondere eine mögliche Befristung der Dienstbarkeit, im Fokus steht. Außerdem kann es für den Vermieter sinnvoll sein, eine Übergangsregelung vorzusehen, nach der er bereits vor Ende des Wärmeliefervertrags oder der Grunddienstbarkeit berechtigt ist, eine neue Wärmeversorgungsanlage zu errichten.

Auf die Vertragsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter hat das Contracting keine Auswirkungen. Der Vermieter bleibt weiterhin dem Mieter gegenüber für die ordnungsgemäße Beheizung und Warmwasserlieferung verantwortlich.

Umstellung im laufenden Mietverhältnis

Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 hat der Gesetzgeber für den Vermieter die Umstellung auf Wärme-Contracting im laufenden Mietverhältnis erleichtert, indem der Vermieter für die Umstellung nun nicht mehr auf das Einvernehmen des Mieters angewiesen ist. Mieter, die angestrebten Contracting-Lösungen der Vermieter widersprachen, waren bisher eines der häufigsten Umsetzungshindernisse.

Im Gegenzug zu dieser Erleichterung verpflichtet § 556c des Bürgerlichen Gesetzbuchs den Vermieter jedoch zur sogenannten Kostenneutralität. Die Kosten der Wärmelieferung durch den Contractor dürfen die Betriebskosten für die bisherige Wärmeversorgung durch den Vermieter nicht übersteigen. Dadurch soll eine Benachteiligung des Mieters verhindert werden. Die detaillierten Anforderungen an die Vergleichsberechnung für den Nachweis der Kostenneutralität ergeben sich aus der Wärmelieferverordnung. Hiernach hat der Contractor die bisherigen Betriebskosten auf Grundlage des Energieverbrauchs der letzten drei Abrechnungszeiträume einer Prognose über die Kosten der zukünftigen Wärmelieferung gegenüberzustellen.

Um das Entgelt aus dem Wärmeliefervertrag vollumfänglich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen zu können, muss diese Vergleichsberechnung zutreffend sein. Soweit sich im Nachhinein herausstellt, dass die Vergleichsberechnung geschönt wurde, kann der Mieter eine Reduzierung erwirken, wenn er seine Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht hat.

Darüber hinaus hat der Vermieter den Mieter spätestens drei Monate vor der Umstellung auf Wärme-Contracting über die geplante Maßnahme zu informieren. Eine solche Umstellungsankündigung hat schriftlich zu erfolgen.

Ausblick

Erklärtes Ziel des Gesetzgebers bei der Neuregelung des Wärme-Contractings war es, die Energieeffizienz von Heizungsanlagen im Wohnungsbestand zu verbessern. Ob dieses Ziel ausschließlich mit den gesetzlichen Erleichterungen erreicht werden kann, muss sich weiter zeigen. Nach wie vor ist oftmals ein freiwilliger Baukostenzuschuss des Vermieters erforderlich, um die Kostenneutralität sicherzustellen und damit eine Contracting-Lösung überhaupt erst zu ermöglichen. Außerdem stehen viele Eigentümer einem Wärme-Contracting noch skeptisch gegenüber. Hier muss die Branche weiter daran arbeiten, Vertrauen zu schaffen. Für den Vermieter lohnt es sich, einen kompetenten Contracting-Partner zu suchen und für die Zukunft die Wärmeversorgung aus der Hand zu geben. Entwicklungspotential scheint jedenfalls vorhanden zu sein, der Gesamtumsatz der Contracting-Branche ist in den vergangenen Jahren weiter gestiegen.

annika.chevallerie@msa.se
malte.woock@msa.se