Im Blickpunkt: Erleichterungen für Mieter?

Beitrag als PDF (Download)

Bei Gewerberäumen kann eine pandemiebedingte Schließung einen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage darstellen. Am 17.12.2020 hat der Bundestag ein entsprechendes Gesetz beschlossen.

Was regelt das Gesetz im Einzelnen?
In bestimmten Fällen wird vermutet, dass durch staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende nachträgliche Veränderung der Geschäftsgrundlage im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB eingetreten ist. Voraussetzung ist, dass die Mietsache infolge der Maßnahme für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar ist. Gleiches gilt für Pachtverhältnisse.
Zusätzlich wurde für Rechtsstreitigkeiten über die Anpassung der Miete oder Pacht wegen staatlicher Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung ein Vorrang- und Beschleunigungsgebot festgeschrieben. Danach soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Hintergrund der gesetzlichen Neuregelung
Unzweifelhaft sind Mieter, denen die Ausübung ihres Geschäfts untersagt oder wesentlich erschwert ist, in besonderem Maße von den staatlichen Maßnahmen betroffen. Dies gilt insbesondere für den Bereich von Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Hotels, Gastronomie und Handel, indirekt aber auch für weitere Bereiche. Auf mietvertraglicher Ebene stellte sich sogleich die Frage, welchen Einfluss diese Maßnahmen auf die Mietzahlungspflicht des Mieters haben. Das Meinungsspektrum in der Diskussion war breit: von einer vollständigen Mietminderung und einem Sonderkündigungsrecht des Mieters bis zur uneingeschränkten Zahlungspflicht des Mieters.

Die Diskussion wurde insbesondere vom Handeln des Gesetzgebers zu Beginn der Pandemie beeinflusst. Im Rahmen des sogenannten Mietmoratoriums hatte der Gesetzgeber klargestellt, dass Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet blieben. Das galt auch, wenn ihnen unter bestimmten Voraussetzungen bei Zahlungsausfällen in den Monaten von April bis Juni nicht gekündigt werden konnte. Hieraus wurde vielfach geschlossen, dass es sich beim Mietmoratorium um eine abschließende Regelung handele und Mieter nicht berechtigt seien, die Miete zu mindern oder eine sonstige Anpassung ihrer Mietverträge zu verlangen.
Dem wollte der Gesetzgeber nun entgegensteuern und klarstellen, dass eine staatliche Maßnahme, die die Ausübung des Betriebs eines Mieters wesentlich beschränkt, eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Zugleich wollte er die Vergleichsverhandlungen der Mietvertragsparteien erleichtern. Schließlich soll auch das Gebot der Verfahrensbeschleunigung dazu beitragen, schneller Rechtsklarheit zu erreichen.

Was bewirkt die Neuregelung?
Die Neuregelung begründet keinen Anspruch des Mieters auf eine Anpassung des Mietvertrags. Auch bestimmt sie nicht, in welchen Fällen überhaupt ein Anspruch auf eine Anpassung des Mietvertrags bestehen kann. Sie beseitigt allein die Unsicherheit, die der Gesetzgeber durch das Mietmoratorium selbst geschaffen hat, indem nun klargestellt ist, dass Letzteres keine abschließende Regelung darstellen sollte.
Für die Mietvertragsparteien ändert sich daher wenig bis gar nichts. Schon bisher ging die überwiegende Meinung davon aus, dass die jeweiligen staatlichen Maßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit ist es aber nicht genug. Eine Anpassung des Mietvertrags mit Verweis auf die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage erfordert, neben der erheblichen nachträglichen Veränderung der Geschäftsgrundlage, auch, dass diese für die Parteien unvorhersehbar war, dass die Parteien bei ihrer Kenntnis den Vertrag so nicht geschlossen hätten und dass – in diesem Fall – dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Die Gesetzesänderung regelt damit nur eine von mehreren Voraussetzungen.

Bisherige Rechtsprechung: tendenziell zugunsten der Vermieter
Die Mehrheit der Landgerichte hat bisher einen Anspruch auf Mietanpassung infolge einer Störung der Geschäftsgrundlage abgelehnt. Einzelne Entscheidungen wurden auch zugunsten der Mieter getroffen.
Die Gerichte befanden es, unter Berücksichtigung der vertraglichen Risikoverteilung, überwiegend für zumutbar für den Mieter, am unveränderten Vertrag festzuhalten. Nach ständiger Rechtsprechung liegt das sogenannte Verwendungsrisiko, also das Risiko, mit der Mietsache Gewinne zu erwirtschaften, beim Mieter. Dementsprechend wird eine Anpassung der Miete nur in absoluten Ausnahmefällen zugestanden.
Hieran wird voraussichtlich auch die gesetzliche Neuregelung nichts ändern. Nach wie vor wird der Einzelfall entscheidend sein. Dies betont auch die Gesetzesbegründung. Dabei wird es insbesondere darauf ankommen, in welchem Umfang der Mieter die Mietsache gleichwohl nutzen kann, etwa für Lagerung, die Abfertigung von Onlinebestellungen oder sonstige Außerhauslieferungen. Weiterhin muss die wirtschaftliche Lage des Mieters berücksichtigt werden. Können staatliche Unterstützungsmaßnahmen, wie zum Beispiel Ausgleichszahlungen, Kurzarbeit oder Hilfskredite, in Anspruch genommen werden, die die Folgen der pandemiebedingten Schließung mildern? Dies kann einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags ausschließen. Auch der Gesetzgeber beabsichtigt ausdrücklich keine Überkompensation des Mieters.

Geschäft geschlossen – Was ist jetzt zu tun?
Will ein Mieter seinen Mietvertrag anpassen, insbesondere die Miete reduzieren, muss er – wie bisher – darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass in Bezug auf den Mietvertrag und in seiner Person alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Hierfür wird er relevante Informationen über seine Einkünfte, auch solche außerhalb der Mietsache, sowie seine Wirtschafts- und Finanzlage offenlegen müssen. Zudem wird er darlegen müssen, in welchem Umfang er staatliche Unterstützungsleistungen erhalten oder sich um solche erfolglos bemüht hat.
Reduziert ein Mieter die Miete zu Unrecht, kann der Vermieter das Recht zur (außerordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses haben. Zudem können Schadensersatzansprüche des Vermieters entstehen.
Vermieter sollten sich vom Mieter alle Unterlagen und Informationen geben lassen, die erforderlich sind, um ein Anpassungsverlangen zu bewerten. Die bloße Schließung der Mieträume rechtfertigt ein solches Verlangen des Mieters noch nicht. Ergibt sich jedoch, dass der Mieter erhebliche Umsatzeinbußen erleidet, die nicht durch anderes Geschäft kompensiert werden und geeignet sind, sein Fortbestehen zu gefährden, spricht vieles für eine vorübergehende Anpassung des Mietvertrags.
Die Lösung wird dabei meist in einer vorübergehenden Mietreduktion und/oder Stundung liegen. Eine vorzeitige Aufhebung eines langfristigen Mietvertrags wird dagegen in den meisten Fällen nicht in Betracht kommen.
Für eine faire Verteilung der Risiken haben sich wiederholt auch die großen Interessenverbände der jeweiligen Seite, wie zum Beispiel der „Zentrale Immobilien Ausschuss Deutschland“ (ZIA) und der „Handelsverband Deutschland“ (HDE), ausgesprochen. Es ist zu erwarten, dass solche Empfehlungen eine höhere Wirkung entfalten als die jetzige Neuregelung.

philipp.schoennenbeck@cms-hs.com

Aktuelle Beiträge